実家の相続登記、放置するとどうなる？義務化の中身と進め方
実家の名義が亡くなった親のままなら、売る・壊す・貸すのどれを選ぶにしても、先に相続登記が必要です。2024年4月1日から申請は義務になり、期限は取得を知った日から3年、怠れば10万円以下の過料の対象です（法務省）。2024年3月以前に相続した実家は2027年3月31日が期限です。遺産分割がまとまらなくても、期限だけを先に止める方法があります。
- 期限は取得を知った日から3年。怠ると10万円以下の過料
- 2024年3月以前に相続した実家は2027年3月31日が期限
- 話がまとまらないときは相続人申告登記で義務だけ先に果たせる
まず、自分の期限がいつかを確かめる
期限は「亡くなった日から3年」ではありません。自分のために相続が始まったことを知り、かつその不動産の所有権を取得したことを知った日が起算点です（不動産登記法76条の2第1項）。
| 実家を相続した時期 | 申請の期限 |
|---|---|
| 2024年4月1日以降に相続で取得したと知った | 知った日から3年以内 |
| 2024年3月31日以前に相続した（登記していない） | 2027年3月31日まで。ただし相続で取得したと知った日が2024年4月以降なら、その日から3年以内 |
| 相続後の遺産分割で、法定相続分を超えて取得した | 遺産分割の日から3年以内 |
いったん法定相続分どおりに登記したあとで遺産分割をした場合、その分割で相続分を超えて所有権を取得した人には、分割の日から3年以内の登記申請義務があります（不動産登記法76条の2第2項）。1回登記すれば終わり、とは限りません。
放置すると何が起きるか
過料は結果のひとつにすぎません。実際に困るのは、実家が動かせなくなることです。
- 売れない・引き渡せない：所有権の移転登記は現在の名義人からしかできません。買主が決まっても、名義が故人のままでは移せません
- 相続人が増える：登記しないまま次の相続が起きると、権利者が兄弟からいとこ、その子へと広がります。手続きには全員の関与が必要になります
- 書類が集めにくくなる：戸籍や住民票の除票は、年数が経つほど収集の手間が増えます
- 10万円以下の過料の対象になる：正当な理由がないのに申請を怠った場合です（不動産登記法164条1項）
遺産分割がまとまらないときの逃げ道
兄弟の間で話が止まっていても、期限だけは止められます。相続人申告登記という手続きです（不動産登記法76条の3）。
所有権の移転の登記を申請する義務を負う者は、登記官に対し、所有権の登記名義人について相続が開始した旨および自らがその相続人である旨を申し出ることができる。期間内に申し出た者は、登記の申請義務を履行したものとみなされる（ただし、申出の前にされた遺産分割による取得の分は除かれる）。要約：e-Gov法令検索「不動産登記法」（第76条の2・第76条の3・第164条）
これは義務を果たすための手続きで、名義を自分に移す手続きではありません。その後の遺産分割で取得したときは、分割の日から3年以内に改めて登記の申請が必要です（不動産登記法76条の3第4項）。
住所や氏名が変わっている場合にも期限がある
2026年4月1日から、所有権の登記名義人の住所・氏名の変更登記も義務になりました。変更があった日から2年以内で、正当な理由なく怠ると5万円以下の過料の対象です。施行日より前の変更は2028年3月31日までとされています（法務省）。
- 実家が親名義のままで、親が存命のうちに引っ越しや施設への住所移転をしている場合
- 相続登記を済ませて自分の名義にしたあと、自分が引っ越した場合
名義人がすでに亡くなっている場合は、この変更登記ではなく相続登記の話になります。ただし、登記簿に載っている住所と住民票の除票の住所がつながらないと、相続登記で必要な書類が増えます。登記事項証明書を取ったときに、記載されている住所が親の最後の住所と一致しているかを見ておいてください。
進め方——まずやること・持ち物・行き先
相続登記の最初の3手
- まずやること
- 法務局で実家の登記事項証明書を取り、いま誰の名義になっているかを確認する。ここが分からないまま話し合っても進みません
- 次にやること
- 戸籍をたどって相続人を確定させる。被相続人の出生から死亡までの戸籍謄本等と、相続人全員の戸籍が必要になります
- 手元に集めるもの
- 登記事項証明書／被相続人の出生から死亡までの戸籍／相続人全員の戸籍・住民票／固定資産税の課税明細書／遺産分割をするなら遺産分割協議書と印鑑証明書。必要書類は事案によって変わるので、最終的な一覧は法務局で確認してください
- 相談先
- 手続きの進め方は法務局の登記手続案内、または司法書士。相続人の間に争いがある場合は弁護士
あなたの場合はどれ？
- 名義が親のままで、相続人は自分ひとり — 法務局で登記事項証明書を取るところから。登記を済ませてから、売る・壊す・活かすを決めます
- 名義が親のままで、兄弟と話がまとまらない — 法務局で相続人申告登記をして期限を止め、そのうえで分割の話し合いを続けます
- 名義はすでに自分で、実家の使い道が決まっていない — 登記は済んでいます。仕分けから始めてください
- 名義は親（存命） — 相続登記の話ではありません。親が元気なうちに、家族の間で意向をそろえておきます
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よくある質問
期限を過ぎたら必ず過料になりますか？
必ずではありません。過料の対象は「正当な理由がないのに申請を怠ったとき」です（不動産登記法164条1項）。正当な理由に当たるかは個別の事情によります。期限が近い、あるいは過ぎている場合は、相続人申告登記も含めて法務局や司法書士に早めに相談してください。
相続登記は自分でできますか？
できます。申請は本人でも可能で、法務局には登記手続案内があります。相続人が自分ひとりなら、自分で進めやすい部類です。逆に、相続人が多い、遺産分割協議が必要、実家が遠方にあるといった場合は、戸籍の収集だけで手間が大きくなるので、司法書士に依頼するかを早めに判断してください。
売るつもりでも、先に相続登記が要りますか？
要ります。売買による所有権の移転登記は、現在の名義人からしかできないためです。売却を急ぐ場合ほど、登記を先に動かすほうが結果的に早く進みます。
この記事は制度の一般的な説明です。ご自身のケースで期限がいつになるか、正当な理由に当たるかといった判断は、法務局の登記手続案内または司法書士にご確認ください。