空き家になった実家の固定資産税｜更地にすると上がるって本当？
更地にすると、その土地の固定資産税は上がります。住宅が建つ土地には課税標準を200㎡以下の部分で6分の1、超える部分で3分の1にする住宅用地特例があり、解体するとこれが外れるからです（総務省）。ただし「壊さなければ安全」でもありません。放置して管理不全空家等・特定空家等の勧告を受ければ、建物があっても同じく外れます（国土交通省）。
- 住宅用地特例は200㎡以下の部分が6分の1、超える部分が3分の1
- 更地にすると特例から外れる。判定の基準日は毎年1月1日
- 放置して勧告を受ければ、建物があっても特例は外れる
住宅用地特例の中身
固定資産税は、課税標準に税率を掛けて計算します。標準税率は1.4%です（総務省）。住宅用地特例が効くのは税率ではなく課税標準のほうです。
| 区分 | 面積 | 課税標準 |
|---|---|---|
| 小規模住宅用地 | 200㎡以下の部分 | 価格の6分の1 |
| 一般住宅用地 | 200㎡を超える部分（家屋の床面積の10倍まで） | 価格の3分の1 |
実際の税額には負担調整措置なども関わるため、特例率をそのまま掛けた金額にはなりません。手元の課税明細書で、「価格（評価額）」と「課税標準額」の両方を見比べてください。
更地にすると、いつから上がるのか
固定資産税の賦課期日は「当該年度の初日の属する年の1月1日」です（総務省）。その年の1月1日時点の状況で、その年度の課税内容が決まります。
つまり、解体した時期によって特例が外れる年度が変わります。工事の日程を決める前に、賦課期日との関係を市区町村の資産税担当窓口に確認しておくと、資金の予定が立てやすくなります。
土地・家屋には免税点があります。同一の市区町村内に持つ土地の課税標準額の合計が30万円未満、家屋が20万円未満であれば、固定資産税は課されません（総務省。令和9年度以後の年度分は家屋30万円）。
建物を残しても特例が外れることがある
適切な管理が行われていない空き家が放置されることへの対応として、固定資産税等の住宅用地特例を解除する仕組みがあります（国土交通省）。対象は次の2類型です。
| 類型 | どういう状態か | 手順 |
|---|---|---|
| 特定空家等 | そのまま放置すれば倒壊等著しく保安上危険となるおそれ／著しく衛生上有害となるおそれ／適切な管理が行われていないことにより著しく景観を損なっている／その他周辺の生活環境の保全のため放置が不適切、のいずれか | 助言・指導 → 勧告 → 命令 → 行政代執行 |
| 管理不全空家等 | 適切な管理が行われていないことにより、そのまま放置すれば特定空家等に該当することとなるおそれのある空家等 | 指導 → 勧告 |
どちらも、市区町村長から勧告を受けた敷地が住宅用地特例の適用対象から除外されます。管理不全空家等は、特定空家等になる手前の段階で対象になる点が要注意です。
「取壊しを予定している家屋」の扱い
建物が形の上で残っていることと、住宅用地特例が続くことは同じではありません。総務省の通知では、次のような場合は特例の対象となる「住宅」に該当しないとされています（国土交通省資料に記載）。
- 構造上住宅と認められない状況にある場合
- 使用の見込みはなく取壊しを予定している場合
- 居住の用に供するために必要な管理を怠っている場合等で、今後人の居住の用に供される見込みがないと認められる場合
売るつもりなら、固定資産税だけで決めない
ここまでは毎年かかる固定資産税の話です。相続した実家を売る場合、これとは別に、売ったときの所得税で使える制度があります。「被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例」で、譲渡所得から最高3,000万円を控除できます（国税庁）。
要件が細かく決まっており、そのひとつが「一定の耐震基準を満たすこと」または「家屋の全部の取壊し等を行ったこと」です。つまり売却が前提なら、壊すことが控除の要件になり得ます。毎年の固定資産税と、売ったときの税金は別々に効く、ということです。
| 項目 | 内容 |
|---|---|
| 建築時期 | 昭和56年5月31日以前に建築された家屋であること |
| 相続後の使い方 | 相続の時から譲渡の時まで、事業の用・貸付けの用・居住の用に供されていないこと |
| 家屋の状態 | 一定の耐震基準を満たすこと、または家屋の全部の取壊し等を行ったこと |
| 売る時期 | 相続の開始があった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売ること |
| 売却代金 | 1億円以下であること |
| 控除額 | 最高3,000万円（令和6年1月1日以後の譲渡で、相続等で取得した相続人が3人以上の場合は2,000万円） |
この特例の適用期限は令和9年12月31日までの譲渡です。上の表は主な要件だけで、実際にはこのほかにも条件があります。適用できるかどうかは、売却の話を進める前に税務署または税理士に確認してください。
確認する順番
税額の話に入る前にそろえるもの
- まず見るもの
- 固定資産税の納税通知書に同封されている課税明細書。「価格（評価額）」と「課税標準額」の欄を確認します
- 次に確かめること
- 土地の面積が200㎡を超えているか。超える部分は特例の割合が変わります
- 税額を聞く先
- 実家がある市区町村の資産税担当窓口。特例が適用されているかどうかもここで確認できます
- 管理の指摘が来ている場合
- 同じ市区町村の空き家相談窓口。勧告に至る前の段階で相談すれば、特例が外れる事態は避けられます
あなたの場合はどれ？
| いまの状況 | 考える順番 | どこへ |
|---|---|---|
| 誰も住まないが、建物はまだ使える | 売る・貸すを先に検討する。壊すのは行き先が決まってから | 不動産会社 |
| 建物が傷んでいて、近所から指摘が来ている | 勧告に至れば特例が外れる。手前で動く | 市区町村の空き家窓口 |
| 解体して土地だけにするつもり | 更地は特例から外れる。売却前提なら3,000万円控除の要件も確認 | 税務署・税理士 |
| 税額の内訳が分からない | 課税明細書の「価格」と「課税標準額」を確認する | 市区町村の資産税担当 |
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よくある質問
更地にすると固定資産税は何倍になりますか？
上がります。ただし「6倍になる」とは限りません。住宅用地特例は課税標準を200㎡以下の部分で6分の1、超える部分で3分の1にする措置なので、その軽減がなくなるのは事実ですが、実際の税額には負担調整措置も関わるためです。金額は実家のある市区町村の資産税担当窓口で確認してください。
空き家のままにしておけば安いままですか？
そうとは限りません。適切な管理をしないまま放置され、市区町村長から管理不全空家等・特定空家等として勧告を受けると、建物が建っていても住宅用地特例の適用対象から除外されます（空家等対策の推進に関する特別措置法）。勧告の前には指導や助言の段階があるので、通知が来た時点で対応するのが確実です。
固定資産税がかからない実家もありますか？
あります。免税点があり、同一市区町村内に持つ土地の課税標準額の合計が30万円未満、家屋が20万円未満であれば課されません（総務省。令和9年度以後の年度分は家屋30万円）。地方の小規模な土地では該当することがあります。ただし納税通知書が届かない理由は免税点だけとは限らないので、心当たりがなければ市区町村の資産税担当窓口に確認してください。
この記事は制度の一般的な説明です。実際の税額と特例の適用可否は市区町村の資産税担当窓口へ、売却時の所得税の特例は税務署または税理士にご確認ください。