実家を売る前に知っておく「仲介」と「買取」の違い
仲介と買取の違いは、最後に実家を買う相手が誰かという一点です。仲介は不動産会社が第三者の買主を探す方式、買取は不動産会社自身が買主になる方式で、ここが違うと結ぶ契約も、会社に払う報酬の有無も変わります。どちらが向くかは、両方に当たって条件を並べれば自分で判断できます。並べるときの物差しは「最終的に手元にいくら残るか」と「いつ手放せるか」の2つです。
- 仲介＝会社が買主を探す／買取＝会社自身が買主になる
- 媒介の報酬は上限が告示で決まっている（400万円超の部分は3.3%）
- 800万円以下の空き家は報酬の上限が別に定められている
買主が誰かで、あとの全部が変わる
| 比べる点 | 仲介（媒介） | 買取 |
|---|---|---|
| 買う相手 | 不動産会社が探してきた第三者 | 不動産会社そのもの |
| 会社と結ぶ契約 | 媒介契約（宅地建物取引業法34条の2） | 売買契約 |
| 会社に払う報酬 | 媒介の報酬（上限は国土交通省告示） | 媒介ではないため媒介の報酬は生じない |
| 買主が現れるまで | 探す期間が必要 | 相手はすでに決まっている |
買取は、不動産会社が自分で買って再販することを前提に価格を決めます。媒介の報酬がかからないことと、手元に残る金額が多いことは別の話です。手数料の有無だけで有利・不利を判断せず、「最終的に自分の手元にいくら残るか」と「いつ手放せるか」の2つで並べてください。
買取でも、別の会社が媒介として間に入る形があります。その場合は媒介の報酬が発生します。自分が結ぶ書面の名称が「媒介契約書」なのか「売買契約書」なのかで確認してください。
仲介を選ぶなら、媒介契約の3種類から
媒介契約は、他社に重ねて依頼できるかどうかで種類が分かれます。種類によって、会社が負う義務の重さが法律で変わります。
| 種類 | 他社への重ねての依頼 | 指定流通機構への登録 | 業務の処理状況の報告 |
|---|---|---|---|
| 一般媒介契約 | できる | 法律上の義務はない | 法律上の定めはない |
| 専任媒介契約 | できない | 契約の日から7日以内 | 2週間に1回以上 |
| 専属専任媒介契約 | できない（自分で見つけた相手とも会社を通す） | 契約の日から5日以内 | 1週間に1回以上 |
登録の期間には宅地建物取引業者の休業日数を算入しません（施行規則15条の10第2項）。また専任媒介契約・専属専任媒介契約の有効期間は3月を超えることができず、更新は依頼者の申出によります（法34条の2第3項・4項）。自動で延びるものではない、という点は契約前に確認してください。
報酬（仲介手数料）の上限は法律で決まっている
売買の媒介で不動産会社が依頼者の一方から受け取れる報酬には、国土交通省の告示で上限が定められています。代金の額を区分に分け、それぞれの割合を掛けて合計した金額が上限です。
| 代金の額の区分 | 割合 |
|---|---|
| 200万円以下の部分 | 5.5% |
| 200万円を超え400万円以下の部分 | 4.4% |
| 400万円を超える部分 | 3.3% |
800万円以下の空き家には別の上限がある
代金が800万円以下の宅地・建物（告示のいう「低廉な空家等」）の売買の媒介では、不動産会社は媒介に要する費用を勘案して、上の計算で出た金額を「超えて」報酬を受けることができます。そのうえで、依頼者から受ける報酬は30万円の1.1倍（税込33万円）を超えてはならないと定められています。
つまりこれは上限の引き下げではなく、価格の低い物件で上限が別枠になる規定です。安い実家ほど、上の表の割合で計算した金額より高い報酬になり得ます。報酬の額は媒介契約を結ぶ前に説明を受けて合意する事項なので、金額と根拠を書面で確認してから契約してください。
価格の説明は求めていい
宅地建物取引業者は、媒介契約書に記載する売買すべき価額または評価額について意見を述べるときは、その根拠を明らかにしなければならない。要約：e-Gov法令検索「宅地建物取引業法」（第34条の2）
査定の金額を聞いたら、その根拠まで説明を求めてかまいません。どの取引事例をどう見たのか、実家のどの条件をどう評価したのか、というところまでです。
複数社の金額を並べるとき、根拠を説明できるかどうかは、金額そのものと同じくらい判断材料になります。高い金額を出した会社が、その理由を説明できないなら、そこは差し引いて考えたほうが安全です。
比べるときの持ち物と行き先
相談に行く前にそろえるもの
- 用意するもの
- 登記事項証明書／固定資産税の課税明細書／間取りが分かる図面や建築時の書類／土地の測量図や境界の資料（あれば）
- 先に決めておくこと
- いつまでに手放したいか。時期の希望が決まっていないと、仲介と買取のどちらが合うかを判断できません
- 聞くこと
- 媒介契約の種類とその理由／報酬の額／価格の根拠／買取の場合は引き渡しまでの期間と条件
- 確認する書面
- 媒介契約書（法34条の2の書面）。有効期間と指定流通機構への登録に関する事項が記載されています。報告の頻度は標準媒介契約約款に定めがあるので、そちらで確認してください
あなたの場合はどれ？
| 実家の状況 | まず当たる先 |
|---|---|
| まだ住める状態で、時間に余裕がある | 仲介。媒介契約の種類を選ぶところから |
| 傷みが大きい、再建築不可など事情がある | 買取を扱う会社。仲介と並行して条件を比べる |
| 事情があって早く手放したい | 買取。ただし仲介の見通しも1社は聞いておく |
| 名義が親のまま | 売る前に相続登記。順番を間違えると引き渡せない |
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よくある質問
仲介と買取、どちらを選べばいいですか？
まだ人が住める状態で時間に余裕があるなら仲介から、傷みが大きい・再建築不可などの事情がある・急ぐなら買取から当たってください。そのうえで、実家と会社によって条件は変わるので、仲介と買取の両方から条件を出してもらい、同じ表に並べて比べるのが確実です。なお当サイトは不動産の査定・売買・仲介を行わないため、個別の金額はお示ししていません。
媒介契約はどれを選べばいいですか？
進捗を確実に知りたいなら専任媒介・専属専任媒介、複数社に同時に当たりたいなら一般媒介です。上の表で登録の期限と報告の頻度を確認し、自分が望む連絡の頻度を担当者に伝えてから決めてください。有効期間が3月を超えられない点も合わせて確認を。
一般媒介にすると、会社から連絡が来なくなりませんか？
定期報告の義務はありませんが、売買の申込みがあったときに遅滞なく依頼者へ報告する義務は、一般媒介を含むすべての媒介契約に及びます（宅地建物取引業法34条の2第8項）。定期的な状況報告を望むなら、契約前にその頻度を取り決めておいてください。
仲介手数料は交渉できますか？
告示が定めているのは上限額なので、その範囲でいくらにするかは会社と依頼者の合意事項です。媒介契約を結ぶ前に、報酬の額について説明を受けて合意しておいてください。なお800万円以下の空き家には別枠の上限規定があり、割合で計算した金額より高くなり得るため、価格帯によって前提が変わります。
この記事は制度の一般的な説明です。個別の契約内容や報酬の額については、契約前に宅地建物取引業者から説明を受け、疑問があれば都道府県の宅地建物取引業担当窓口にご確認ください。